Cercle Frédéric Bastiat - Les dîners-débats

Compte rendu du dîner-débat du 16 décembre 2006 avec Christian Julienne.

Lumières Landaises n° 62.

Avec 25 millions de résidences principales pour 60 millions d'habitants, et une moyenne de 37 m² disponibles par personne, enfants inclus, la France ne devrait connaître aucune crise du logement. Pourtant, lois et règlements absurdes ont instauré une véritable pénurie sur le marché.

Christian Julienne nous rappelle que l'on construit autour de 400 000 logements par an, un rythme soutenu qui augmente régulièrement depuis une dizaine d'années. Le parc immobilier français est aujourd'hui constitué de 30 millions de logements, dont 60% ont été construits pendant les 50 dernières années. On peut d'ailleurs faire une analogie avec le parc automobile qui représente 35 millions de véhicules. Or précisément, ce marché fonctionne très bien – personne ne pense à faire des automobiles " sociales " ou à aider le secteur – alors que celui du logement fonctionne très mal. Quelles en sont les raisons ?

En préambule, il faut prendre conscience du fait que le marché du logement a des caractéristiques particulières, notamment parce qu'une construction exige un terrain. – qui par définition ne peut être déplacé – et que le marché des terrains est segmenté en plusieurs centaines de marchés différents suivant l'environnement immédiat du terrain considéré. D'où une première difficulté : les permis de construire sont aujourd'hui systématiquement attaqués par les voisins. Il faut aussi prendre conscience que l'agglomération parisienne n'est en rien comparable au reste de la France: les prix, les revenus, la densité urbaine, les modes et les temps de transport... tout diffère. Dans notre analyse, nous oublierons donc Paris.

Enfin, il convient de distinguer le marché de la construction et celui du logement à proprement parler :

Le principal problème sur ce marché est qu'on peut difficilement trouver du terrain à des conditions intéressantes. Il y a à cela deux raisons :

• Une raison philosophique. Le maire peut décider arbitrairement de la constructibilité d'un terrain. Or les maires comme les fonctionnaires sur lesquels ils se déchargent n'ont aucune idée de la façon dont fonctionne le marché immobilier, à savoir par exemple qu'un terrain se vend environ tous les 30 ans. Or les plans d'occupation des sols (POS) changent constamment, et la législation stipule que les servitudes d'urbanisme qui en résultent ne sont pas indemnisables. D'où une injustice fondamentale qui entraîne une mauvaise affectation des sols ainsi qu'une raréfaction des terrains disponibles.

• Une raison culturelle. la loi SRU conforte en effet un certain nombre de mythes fondateurs de l'urbanisme français depuis plus de 40 ans :

• Il ne faut surtout pas construire de maisons individuelles (qui engendrent des propriétaires, nécessitent des réseaux de transport forcément facteurs de pollution, risquent d'entraîner une certaine uniformisation pour des raisons d'économie d'échelle). Or les gens veulent des maisons individuelles : il s'en construit 200 000 par an malgré la loi SRU.
• Il faut construire la ville sur la ville, pour ne pas entamer l'espace rural, la construction et la protection de l'environnement étant jugées incompatibles. Les 1200 pages du Code de l'urbanisme vont dans ce sens, à contre-courant des différentes périodes d'étalement urbain qu'a connu la France depuis le milieu du XIX^ème siècle.
• Il ne faut surtout pas créer de propriétaires, la raison invoquée étant que cela endette les gens sur de longues périodes (et probablement oriente leurs choix politiques). Or les Français font précisément beaucoup d'efforts pour accéder à la propriété.

Ces contraintes législatives ont entraîné une augmentation considérable de la charge foncière sur tous les types de logements, publics ou privés, collectifs ou individuels.

Celui-ci n'a rien à voir avec le marché de la construction, la production annuelle ne représentant que 1% du parc. Environ 10% des gens bougent chaque année, ce qui correspond à 2,5 millions de logements qui changent de main, 600 000 étant destinés à la vente et 1,9 millions à la location. Le loyer HLM étant en moyenne le quart du loyer privé (en comptant les APL, ou assistance personnalisée au loyer), la majorité des locataires souhaitent accéder à ce type de logement, mais ils n'en trouvent pas. En effet, l'affectation des HLM se fait à vie, et ceux-ci sont transmissibles aux enfants. Ce mécanisme crée des rentes de situation et constitue pour le maire un instrument de corruption parfait vis-à-vis de ses administrés.

Dans le domaine locatif, on a une variété de statuts juridiques extraordinaire, car on a toujours voulu loger tout le monde, au lieu d'aider exceptionnellement les plus nécessiteux. Il existe ainsi 17 sortes de prêts locatifs en principe destinés aux plus pauvres, et 47 aides de crédit différences! Chaque locataire est donc dans sa niche dont il n'a pas envie de sortir pour aller dans le privé. De plus, 75% de la population est éligible à l'attribution d'un logement HLM et 85% des revenus sont accessibles au prêt locatif intermédiaire (PLI).

On a ainsi détourné le logement dit " social " de son objectif : les deux déciles les plus pauvres de la population sont majoritairement logés dans le parc privé, et une partie du décile le plus riche est logé en HLM. Or le parc privé se développe peu car les gens sont peu incités à y investir, sauf à l'aide de dispositifs Périssol, Robien, Borloo... Mais ceux-ci sont uniquement destinés à un certain type de population dans un but de dégrèvement fiscal. Le Robien est par exemple très prisé, mais ne produit que des studios ou des deux pièces, d'une manière décorrélée de la demande réelle.

Aujourd'hui, on compte 100 000 contentieux par an pour loyer impayé, avec un délai minimum de 2 ans pour trouver un accord dans le meilleur des cas. On dénombre également 9000 appels à la force publique, bien difficiles à faire appliquer. Aux Etats-Unis, une telle situation n'est pas judiciarisée : Quelqu'un qui ne paye pas son loyer s'en va de son plein gré ou bien est immédiatement expulsé.

De plus, le propriétaire n'est plus vraiment propriétaire : Lorsqu'on achète puis qu'on loue un appartement, on ne peut le récupérer qu'à 3 conditions :

• pour y habiter soi-même
• pour y mettre ses enfants
• si le loyer n'est pas payé (à condition que ce soit reconnu par un tribunal)

Autrement, le locataire peut occuper les lieux indéfiniment.

Les revenus les plus faibles peuvent bénéficier de prêts d'accession sociale, garantis par un système de fonds de mutualisation des banques qui font du crédit immobilier : le fonds de garantie de l'accession sociale (FGAS). C'est le seul secteur où l'accession à la propriété est véritablement encouragée : les conditions du prêt sont intéressantes, celui-ci est garanti par le FGAS donc le risque est faible et on est bien assuré. Les gens qui deviennent propriétaires de cette manière sont surtout entre le 2ème et le 3ème décile de la population par leurs revenus. Donc si l'on faisait un peu de publicité pour ce système, 80% de la population pourrait l'utiliser. Or non seulement on ne fait pas de publicité, mais cela est interdit par la loi !

Une autre méthode d'accession à la propriété est le prêt à taux zéro. C'est un système qui marche bien et ne coûte pas grand chose à l'Etat, mais qui tient plus du marketing que la réalité : le 0% d'intérêt porte sur seulement 12% du prêt!

La troisième méthode consiste à acheter auprès d'une banque en présentant des garanties suffisantes, à l'aide d'un prêt cautionné ou d'un prêt hypothécaire. Mais cette dernière formule tend à se raréfier car le système bancaire n'aime pas le risque et les démarches notariales sont très lourdes.

En conclusion, il apparaît que les règles d'urbanisme comme les contraintes de financement et de possession d'un logement sont d'une telle complexité qu'elles semblent irréformables. On peut alors proposer plusieurs pistes :

• Transférer complètement l'urbanisme aux régions : en Espagne, le code national de l'urbanisme a été supprimé, puis réécrit sommairement en quelques mois au niveau régional ;
• Supprimer l'attribution à vie des logements HLM neufs ou de ceux qui changent de mains, en y substituant par exemple un bail de quelques années : on aide les gens, pas la pierre ;
• Résorber l'insécurité juridique dans laquelle évolue les propriétaires, en créant notamment un référé "loyer impayé" qui permettrait de régler les contentieux en quelques mois ;
• Inciter ceux qui le peuvent à investir dans le parc privé, en leur permettant d'amortir fiscalement cet investissement ainsi que les frais d'entretien ;

Après tout, un logement social est un logement bon marché destiné à des populations pauvres. C'est ce que produit déjà le privé avec des maisons à moins de 100 000 euros.

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